Questions fréquentes

La réponse dépend de votre situation personnelle — et c'est précisément ce que CalcBien calcule pour vous. En règle générale : le micro-foncier s'applique si vous louez un bien vide et que vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 € par an (abattement forfaitaire de 30 %). Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s'applique si vous louez meublé, avec soit le micro-BIC (abattement 50 % ou 71 % pour le tourisme), soit le régime réel (déduction des charges réelles + amortissement du bien). Le régime réel LMNP est souvent optimal quand les charges déductibles et l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire — ce qui est fréquent sur les biens neufs ou fortement financés à crédit. Lancez une simulation avec vos chiffres : CalcBien compare les 5 régimes simultanément et affiche lequel minimise votre imposition.

Le verdict est calculé à partir de trois indicateurs combinés : le rendement net après impôt (net-net), le cash-flow mensuel et la couverture du crédit. Vert : l'opération est positive ou très légèrement négative, le bien s'autofinance en grande partie. Orange : attention — soit le cash-flow est négatif, soit la rentabilité nette est faible ; l'opération peut rester intéressante si vous anticipez une plus-value à la revente ou si vous avez une capacité d'épargne. Rouge : l'opération présente un risque élevé d'effort d'épargne mensuel important ; étudiez les leviers (renégociation du prix, augmentation du loyer, changement de régime) avant de vous engager.

Non. Un cash-flow légèrement négatif est courant sur les marchés tendus (Paris, Lyon, Bordeaux) où la valorisation patrimoniale est forte. Un effort d'épargne mensuel de 100–200 € peut être rationnel si le bien prend de la valeur dans le temps. Ce qui compte : que cet effort soit soutenable pour votre budget et que la simulation de plus-value à la revente soit cohérente. CalcBien projette votre cash-flow sur 20 ans et vous montre l'évolution année par année — regardez la tendance, pas seulement l'an 1.

Non, et c'est assumé. CalcBien est un outil de simulation et d'aide à la décision, pas un conseil fiscal personnalisé. Les résultats sont calculés sur la base des barèmes fiscaux 2026 et d'hypothèses standards — ils ne tiennent pas compte de votre situation patrimoniale globale, de vos revenus d'autres sources, d'éventuelles déficits antérieurs, ni de dispositifs spécifiques (Pinel, Denormandie, etc. au-delà de ce qui est simulé). Pour un engagement de 150 000 € à 250 000 €, un entretien avec un expert-comptable spécialisé en immobilier locatif (tarif : 300–800 € pour un bilan complet) reste une dépense pertinente.

Votre comptable a raison si votre situation réelle diffère des hypothèses de la simulation. Vérifiez deux points : (1) Êtes-vous certain de louer meublé ? Le LMNP nécessite un bien meublé selon la liste légale. (2) Avez-vous des charges déductibles faibles ? Le régime réel LMNP est intéressant surtout quand charges + amortissement dépassent l'abattement micro-BIC. Si vous avez un bien vide, le régime réel foncier (et non LMNP) s'applique — vérifiez que la simulation reflète bien votre situation. CalcBien affiche le régime le plus favorable selon les données que vous avez saisies. Ce résultat est cohérent avec ces données, mais votre situation réelle peut différer — votre comptable qui connaît votre dossier complet reste l'arbitre final.

Le rapport de 7 pages est un document de simulation personnelle. Il contient les paramètres saisis, le tableau comparatif des régimes fiscaux, la projection cash-flow et un résumé financier. Certains utilisateurs choisissent de le partager avec leur courtier ou conseiller comme point de départ d'une discussion. Il s'agit exclusivement d'une simulation — pas d'un acte notarié, d'une attestation comptable, ni d'un document opposable à un tiers. CalcBien ne certifie aucun usage particulier de ce document.

Non. CalcBien ne stocke aucune donnée de simulation sur ses serveurs. Tout le calcul s'effectue dans votre navigateur. Les paramètres que vous saisissez sont uniquement : encodés dans l'URL (si vous partagez le lien) et éventuellement sauvegardés dans le localStorage de votre navigateur pour retrouver votre dernière simulation. Ces données ne quittent jamais votre appareil, sauf lors du paiement PDF où les paramètres sont transmis temporairement à notre serveur le temps de générer le fichier, puis immédiatement supprimés. Consultez notre politique de confidentialité pour le détail complet.

Oui. Les barèmes intégrés correspondent à la fiscalité française 2026 : tranches IR, plafonds micro-BIC/micro-foncier, taux de prélèvements sociaux (17,2 %), abattements pour durée de détention (plus-value). Nous maintenons un système de veille automatique sur les textes officiels (BOFIP, Légifrance) et mettons à jour les barèmes à chaque modification législative. La date de dernière mise à jour des constantes fiscales est traçable dans notre changelog. Si vous constatez une incohérence avec un texte officiel récent, signalez-le à contact@calcbien.fr.

Oui, partiellement. CalcBien simule la plus-value brute à la revente (prix de revente estimé moins prix d'achat et frais) et applique les abattements pour durée de détention (IR + prélèvements sociaux) selon le barème officiel. Ce que la simulation ne calcule pas : la surtaxe sur les plus-values élevées (> 50 000 €), les cas d'exonération spécifiques (résidence principale, cession à un organisme HLM, etc.) et les régimes de défiscalisation (Pinel, Malraux). Pour les situations complexes, un conseiller fiscal est recommandé.

Copiez simplement l'URL de votre navigateur depuis la page résultats. Tous vos paramètres sont encodés dans l'URL — votre interlocuteur (courtier, notaire, conjoint) verra exactement la même simulation en cliquant sur le lien. Aucun compte, aucune inscription requise. L'URL est valide indéfiniment.

Parce que l'impact fiscal dépend directement de votre taux marginal d'imposition (TMI). Le micro-foncier et le régime réel foncier taxent vos revenus locatifs nets au barème progressif de l'IR — donc votre TMI (11 %, 30 %, 41 %, 45 %) change directement le montant de l'impôt. Un bien en micro-foncier à TMI 30 % peut être moins rentable qu'en LMNP réel à ce même taux, mais la conclusion peut s'inverser à TMI 11 %. Renseignez votre vrai TMI (consultez votre dernier avis d'imposition ou utilisez le simulateur impots.gouv.fr) pour obtenir des résultats représentatifs.

CalcBien couvre les cas standards : location nue (micro-foncier, réel foncier), location meublée (micro-BIC, micro-BIC tourisme non classé, LMNP réel). Si votre situation implique un dispositif spécifique (Pinel, Denormandie, Malraux, SCI à l'IS, LMP, démembrement de propriété, bien en indivision), la simulation sera approximative. Nous documentons honnêtement les limites du périmètre dans notre page Méthodologie. Pour ces cas avancés, un conseiller fiscal spécialisé reste la bonne ressource.